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Estás pensando en vender tu propiedad? Sebastián Babarro Real Estate. Corredor y Martillero Público. CUCICBA MN 6046.

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jueves, 27 de marzo de 2014

REGIMEN LEGAL DE MARTILLEROS Y CORREDORES



Cuáles son las Obligaciones y Derechos del Profesional?


Ley 20266 Sancionada y Promulgada en 1973
Modificada por Ley 25028 Sancionada en 1998 y Promulgada en 1999



:: Martilleros ::
Condiciones habilitantes
Ser mayor de edad (21 años) y no estar comprendido en ninguna de las siguientes inhabilidades:
1) Quienes no puedan ejercer el comercio.

2) Los fallidos y concursados por conducta fraudulenta o culpable (hasta 5 años después de su rehabilitación).
 
3) Los inhibidos para disponer de sus bienes.

4) Los inhibidos para ejercer cargos públicos, y los condenados por hurto, robo, extorsión, estafas, defraudación, usura, cohecho, malversación de caudales públicos y delitos contra la fe pública (hasta después de 10 años de cumplida la condena).

5) Los excluidos temporaria o definitivamente del ejercicio de la actividad por sanción disciplinaria.

6) Los comprendidos en el artículo 152 bis del Código Civil: Quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estén expuestos a otorgar actos jurídicos perjudiciales a su persona o patrimonio.
Los disminuidos en sus facultades, sin ser declarados incapaces por demencia,  y que en el ejercicio de su plena capacidad puedan resultar presumiblemente daños a su persona o patrimonio.
Quienes expusiesen a su familia a la pérdida del patrimonio, ya sea cónyuge, línea ascendente o línea descendente y hubiese dilapidado parte importante de su patrimonio.
Se nombrara un curador y se aplicaran normas relativas a la declaración de incapacidad por demencia y rehabilitación.
Sin su conformidad no podrán disponer de sus bienes por actos entre vivos.
Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y las que al efecto se dicten.

Matrícula
Quien pretenda ejercer la actividad de martillero deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente.
Requisitos:
1) Poseer el título.

2) Acreditar mayoría de edad y buena conducta.

3) Constituir domicilio en la jurisdicción que corresponda a su inscripción.

4) Constituir una garantía real o personal y la orden del organismo que tiene a su cargo el control de la matrícula, cuya clase y monto serán determinados por éste con carácter general.
La garantía es inembargable y responderá exclusivamente al pago de los daños y perjuicios que causare la actividad del matriculado, al de las sumas de que fuere declarado responsable y al de las multas que se le aplicaren, debiendo en tales supuestos el interesado proceder a la reposición inmediata de la garantía, bajo apercibimiento de suspensión da la matrícula.
Cumplir los demás requisitos que establezca la reglamentación local
El gobierno de la matrícula estará a cargo en cada jurisdicción, del organismo profesional o judicial que haya determinado la legislación local respectiva.
La autoridad que tenga a su cargo la matrícula ordenará la formación de legajos, individuales para cada uno de los inscriptos, donde constarán los datos personales y de inscripción y todo lo que produzca modificaciones en los mismos. Dichos legajos serán públicos.

Incompatibilidades
Los empleados públicos aunque estuvieren matriculados como martilleros, tendrán incompatibilidad, salvo disposiciones de leyes especiales y el supuesto del artículo 25, para efectuar remates ordenados por la rama del poder o administración de la cual formen parte.

Facultades
1) Efectuar ventas o remate público de cualquier clase de bienes, excepto las limitaciones resultantes de leyes especiales.

2) Informar sobre al valor venal o de mercado de los bienes para cuyo remate los faculta esta ley (tasaciones).

3) Recabar directamente de las oficinas públicas y bancos oficiales y particulares, los informes o certificados necesarios para el cumplimiento de las obligaciones (informes).

4) Solicitar de las autoridades competentes las medidas de seguridad necesarias para garantizar el normal desarrollo del acto.

Obligaciones
1) (Libros) Llevar los libros de entrada, de salida y cuentas de gestión.

2) (Títulos) Comprobar la existencia de los títulos invocados por el legitimado para disponer del bien a rematar. En el caso de remate de inmuebles, deberán también constatar las condiciones de dominio de los mismos.
 
3) (Convenio con el legitimado) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien, los gastos del remate y la forma de satisfacerlos, condiciones de venta, lugar de remate, modalidades del pago del precio y demás instrucciones relativas al acto, debiéndose dejar expresa constancia en los casos en que el martillero queda autorizado para suscribir el instrumento que documenta la venta en nombre de aquél.

4) (Publicidad) Anunciar los remates con la publicidad necesaria, debiendo indicar en todos los casos su nombre, domicilio especial y matrícula, fecha, hora y lugar del remate y descripción y estado del bien y sus condiciones de dominio.
 
5) (Remate de lotes) En caso de remates realizados por sociedades, deberán indicarse además los datos de inscripción en el Registro Público de Comercio. Cuando se trate de remates de lotes en cuotas o ubicados en pueblos en formación, los planos deberán tener constancia de su mensura por autoridad competente y de la distancia existente entre la fracción a rematar y las estaciones ferroviarias y rutas nacionales o provinciales más próximas. Se indicará el tipo de pavimento, obras de desagüe y saneamiento y servicios públicos, si existieran.

6) (Acto de remate) Realizar al remate en la fecha, hora y lugar señalados, colocando en lugar visible una bandera con su nombre y, en su caso, el nombre, denominación o razón social de la sociedad a que pertenezcan.

7) Explicar en voz alta, antes de comenzar el remate, en idioma nacional y con precisión y claridad los caracteres, condiciones legales, cualidades del bien y gravámenes que pesaren sobre el mismo.

8) (Posturas) aceptar la postura solamente cuando se efectuare de viva voz: de lo contrario la misma será ineficaz.

9) (Instrumentos de venta) Suscribir con los contratantes y previa comprobación de identidad, el instrumento que documenta la venta, en el que constarán los derechos y obligaciones de las partes. El instrumento se redactara en tres (3) ejemplares y deberá ser debidamente sellado, quedando uno de ellos en poder del martillero.
 
10) (Bienes muebles) Cuando se trate de bienes muebles cuya posesión sea dada al comprador en el mismo acto, y ésta fuera suficiente para la transmisión de la propiedad, bastará el recibo respectivo.

11) (Precio) Exigir y percibir del adquirente, en dinero efectivo, el importe de la seña o cuenta del precio, en la proporción fijada en la publicidad, y otorgar los recibos correspondientes.

12) (Rendición de cuentas) Efectuar la rendición de cuentas documentada y entregar el saldo resultante dentro del plazo de cinco (5) días, salvo convención en contrario, incurriendo en pérdida de la comisión en caso de no hacerlo.
13) (Deber de conservación) Conservar, si correspondiere, las muestras certificadas e informes relativos a los bienes que remate hasta el momento de la transmisión definitiva del dominio.

14) (Otros deberes) En general, cumplimentar las demás obligaciones establecidas por las leyes y reglamentaciones vigentes.
Sin perjuicio de las obligaciones establecidas en la presente ley, cuando los martilleros ejerciten su actividad no hallándose presente el dueño de los efectos que hubieren de venderse, serán considerados en cuanto a sus derechos y obligaciones, consignatarios sujetos a las disposiciones de del Código de Comercio.

Derechos
1) Cobrar una comisión conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción, salvo los martilleros dependientes, contratados o adscriptos a empresas de remate o consignaciones que reciban por sus servicios las sumas que se convengan.

2) (Reintegro de gastos) Percibir del vendedor, el reintegro de los gastos del remate, convenidos y realizados.
En los casos en que iniciada la tramitación del remate, el martillero no lo llevare a cabo por causas que no le fueren imputables, tendrá derecho a percibir la comisión que determine el juez de acuerdo con la importancia del trabajo realizado y los gastos que hubiere efectuado. Igual derecho tendrá si el remate fracasare por falta de postores.
La comisión se determinará sobre la base del precio efectivamente obtenido. Si la venta no se llevare a cabo, la comisión se determinará sobre la base del bien a rematar, salvo que hubiere convenio con el vendedor en cuyo caso se estará a éste. A falta de base se estará al valor de plaza en la época prevista para el remate.
Si el remate se anulare por causas no imputables al martillero, éste tiene derecho al cobro de la comisión que le corresponda, que estará a cargo de la parte que causó la nulidad.
Los martilleros pueden constituir sociedades de cualquiera de los tipos previstos en el Código de Comercio, excepto cooperativas, con el objeto de realizar exclusivamente actos de remate. En este caso cada uno de los integrantes de la sociedad deberá constituir la garantía necesaria.
En las sociedades que tengan por objeto la realización de actos de remate, el martillero que la lleve a cabo y los administradores o miembros del directorio de la sociedad, serán responsables ilimitada, solidaria y conjuntamente con ésta por los daños y perjuicios que pudieren ocasionarse como consecuencia del acto de remate.

Libros (Rubricados por el Registro Público de Comercio de la jurisdicción)
1) (Diario de entradas) Donde asentarán los bienes que recibieron para su venta, con indicación de las especificaciones necesarias para su debida identificación, el nombre y apellido de quien confiere el encargo, por cuenta de quién han de ser vendidos y las condiciones de su enajenación (Transmisión del derecho sobre una cosa a otra persona).

2) (Diario de salidas) Se mencionarán día por día las ventas indicando por cuenta de quién se han efectuado, quién ha resultado comprador, precio y condiciones de pago y demás especificaciones que se estimen necesarias.

3) (De cuentas de gestión) Las realizadas entre el martillero y cada uno de sus comitentes. No aplicable a los martilleros dependientes, contratados o adscriptos o empresas de remates o consignaciones.
Los martilleros deben archivar por orden cronológico un ejemplar de los documentos que se extiendan con su intervención, en las operaciones que se realicen por su intermedio.

Prohibiciones
1) (Descuentos y bonificaciones) Practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias.

2) (Participación en el precio) Tener participación en el precio que se obtenga en el remate a su cargo, no pudiendo celebrar convenios por diferencias a su favor, o de terceras personas.

3) (Cesión de bandera) Ceder, alquilar o facilitar su bandera, ni delegar o permitir que bajo su nombre o el de la sociedad a que pertenezca, se efectúen remates por personas no matriculadas.

4) (Delegación del remate) En caso de ausencia, enfermedad o impedimento grave del martillero, debidamente comprobados ante la autoridad que tenga a su cargo la matrícula, aquél podrá delegar el remate en otro matriculado, sin previo aviso.

5) (Compra por cuenta de terceros) Comprar por cuenta de tercero, directa o indirectamente, los bienes cuya venta se le hubiera encomendado.

6) (Compra para sí de los bienes a rematar) Comprar para sí los mismos bienes, o adjudicarlos o aceptar posturas sobre ellos, respecto de su cónyuge o parientes dentro del segundo grado, socios, habilitados o empleados.

7) (Suscripción, instrumento de venta sin autorización) Suscribir el instrumento que documenta la venta, sin autorización expresa del legitimado para disponer del bien a rematar.

8) (Retención del precio) Retener el precio recibido o parte de él, en lo que exceda del monto de los gastos convenidos y de la comisión que corresponda.

9) (Deber de veracidad) Utilizar en cualquier forma las palabras judicial, oficial o municipal, cuando el remate no tuviera tal carácter, o cualquier otro término o expresión que induzca a engaño o confusión.

10) (Ofertas bajo sobre) Aceptar ofertas bajo sobre y mencionar su admisión en la publicidad, salvo el caso de leyes que así lo autoricen.

11) (Suspensión del remate) Suspender los remates existiendo posturas, salvo que habiéndose fijado base, la misma no se alcance.

Sanciones
El incumplimiento de las obligaciones establecidas y la realización de los actos prohibidos hacen pasible al martillero de sanciones que podrán ser multa, suspensión de la matrícula de hasta dos años y su cancelación.
La determinación, aplicación y graduación de estas sanciones, estarán a cargo de la autoridad que tenga a su cargo la matrícula en cada jurisdicción, y serán apelables por ante el tribunal de comercio que corresponda.
Las sanciones que se apliquen serán anotadas en el legajo individual del martillero.
El martillero por cuya culpa se suspendiere o anulare un remate, perderá su derecho a cobrar la comisión y a que se le reintegren los gastos, y responderá por los daños y perjuicios ocasionados.
Ninguna persona podrá anunciar o realizar remates sin estar matriculada. Quienes infrinjan esta norma serán reprimidos por el organismo que tenga a su cargo la matrícula, con multa y además se dispondrá la clausura del local u oficina respectiva; todo ello sin perjuicio de la responsabilidad penal que pudiera corresponder. El organismo que tenga a su cargo la matrícula, de oficio o por denuncia de terceros, procederá a allanar con auxilio de la fuerza pública, los domicilios donde se presuma que se cometen las infracciones antes mencionadas y comprobadas que ellas sean, aplicará las sanciones previstas, sin perjuicio de las denuncias de carácter penal, si correspondieran. La orden de allanamiento y de clausura de locales deberán emanar de la autoridad judicial competente. En todos los casos, las sanciones de multa y clausura serán apelables para ante el tribunal de comercio que corresponda.
Disposiciones generales
Los remates que realicen el Estado nacional, las provincias y las municipalidades, actuando como personas de derecho privado, así como las entidades autárquicas, bancos y empresas del Estado nacional, de las provincias o de las municipalidades se rigen por las disposiciones de sus respectivos ordenamientos y, en lo que no se oponga a ellos, por la presente ley.
:: Corredores ::
Es aplicable al ejercicio del corretaje lo dispuesto en esta ley respecto de los martilleros, en todo lo que resulte pertinente y no se encuentre modificado en los artículos siguientes.

Condiciones habilitantes:
1) Ser mayor de 21 años y no estar comprendido en ninguna de las inhabilidades.

2) Poseer título universitario expedido o revalidado en la República, con arreglo a las reglamentaciones vigentes y que al efecto se dicten.

Quien pretenda ejercer la actividad de corredor deberá inscribirse en la matrícula de la jurisdicción correspondiente.
 
Para ello, deberá cumplir los siguientes requisitos:
1) Acreditar mayoría de edad y buena conducta.

2) Poseer el título.

3) Acreditar hallarse domiciliado por más de un año en el lugar donde pretende ejercer como corredor.

4) Constituir la garantía.

5)
Cumplir los demás requisitos que exija la reglamentación local.

Matricula:
 CUCICBA: Ley 2340 Año 2010: Certificado de estadísticas y reincidencia criminal, Certificado de juicios universales y Certificado de Inhibición.
Los que no cumplan con estas condiciones exigidas, no tendrán derecho para cobrar la remuneración, ni retribución de ninguna especie.

Facultades:
1) Poner en relación a dos o más partes para la conclusión de negocios sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, subordinación o representación. No obstante una de las partes podrá encomendarles que la represente en los actos de ejecución del contrato mediado.

2) Informar sobre el valor venal o de mercado de los bienes que pueden ser objeto de actos jurídicos.

3)
Recabar directamente de las oficinas públicas, bancos y entidades oficiales y particulares, los informes y certificados necesarios para el cumplimiento de sus deberes.

4)
Prestar fianza por una de las partes.
Los corredores deben llevar asiento exacto y cronológico de todas las operaciones concluidas con su intervención, transcribiendo sus datos esenciales en un libro de registro, rubricado por el Registro Público de Comercio o por el órgano a cargo del gobierno de la matrícula en la jurisdicción.

Obligaciones:
1) Llevar el libro.

2) Comprobar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal para celebrarlos.

3) Deberá comprobar, además, la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante; cuando se trate de bienes registrables, recabará la certificación del Registro Público correspondiente sobre la inscripción del dominio, gravámenes, embargos, restricciones y anotaciones que reconozcan aquéllos, así como las inhibiciones o interdicciones que afecten al transmitente.

4) Convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor quede autorizado para suscribir el instrumento que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquél.

5) Proponer los negocios con la exactitud, precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las partes las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la operación en particular, las relativas al objeto y al precio de mercado.

6) Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga, sólo en virtud del mandato de autoridad competente, podrá atestiguar sobre las mismas.

7) Asistir la entrega de los bienes transmitidos con su intervención, si alguna de las partes lo exigiere.

8) En las negociaciones de mercaderías hechas sobre muestras, deberá emparejarlas y conservarlas hasta el momento de la entrega o mientras subsista la posibilidad de discusión, sobre la calidad de las mercaderías.

9) Entregar a las partes una lista firmada, con la identificación de los papeles en cuya negociación intervenga.

10) En los contratos otorgados por escrito, en instrumento privado, debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención, recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad. En los que no requieran la forma escrita, deberá entregar a las partes una minuta de la operación, según las constancias del Libro de Registro.

11) Respetar las prohibiciones que resulten aplicables a las de los Martilleros.
12) Cumplir las demás obligaciones que impongan las leyes especiales y la reglamentación local.

Derechos:
1) Cobrar una remuneración por los negocios en los que intervenga, conforme a los aranceles aplicables en la jurisdicción; a falta de ellos, de acuerdo de partes o de uso, se le determinará judicialmente; salvo pacto contrario, surge el derecho a su percepción desde que las partes concluyan el negocio mediado.
La remuneración se debe aunque la operación no se realice por culpa de una de las partes, o cuando iniciada la negociación por el corredor, el comitente encargare la conclusión a otra persona o la concluyere por sí mismo.
Interviniendo un solo corredor, éste tendrá derecho a percibir retribución de cada una de las partes; si interviene más de un corredor, cada uno sólo tendrá derecho a exigir remuneración a su comitente; la compartirán quienes intervengan por una misma parte.

2) Percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados, salvo pacto o uso contrario.
El corredor por cuya culpa se anulare o resolviera un contrato o se frustrare una operación, perderá el derecho a la remuneración y a que se le reintegren los gastos, sin perjuicio de las demás responsabilidades a las que hubiere lugar. 



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Sebastián Babarro Real Estate
Corredor y Martillero Público


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Sebastián Babarro

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