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jueves, 11 de diciembre de 2014

Cómo impacta el nuevo Código Civil en la actividad inmobiliaria?

Luego de la unificación del Código Civil y Comercial, sancionado el pasado 1 de octubre, la normativa que regirá la vida de los argentinos se pondrá en marcha a partir de enero de 2016, con posibilidad de adelantarse a agosto de 2015.

Las modificaciones introducidas generan expectativas de cómo podrá impactar en el sector inmobiliario. Nuevos aspectos sobre formas de contratación, pago de deudas en moneda extranjera, clubes de campo, asentimiento conyugal, entre otros temas.
En el seminario que brindó el Instituto de Capacitación Inmobiliaria, la Dra. María Cecilia de Pratesi -presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires- aclaró que el proyecto “nació bien pero llegó al mundo con enormes imperfecciones, por el estilo en que fue sancionado, a las apuradas, sin consenso y sin revisión detallada”. A pesar de sus reparos, sostuvo que era necesario modernizarlo.

La nuevo norma reemplaza más de 4.500 artículos por 2.671 y legislación complementaria, y efectúa precisiones sobre algunas materias de gran interés en el mundo de la actividad inmobiliaria. Entre ellas:


Obligaciones en moneda extranjera
El artículo 765 recoge que las deudas contraídas en moneda extranjera pueden ser pagadas en pesos al cambio oficial: “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de la constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como en dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”. El artículo que le sigue dice: “El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada en el contrato”.
“Hoy tenemos un código que considera que la obligación de pagar en moneda extranjera es obligación de pagar en dinero extranjero. A partir de 2016 esto deja de ser así y vamos a estar sujetos en el conflicto a una decisión judicial”, sostiene de Pratesi.
Entonces, la moneda que no sea de curso legal se entiende como dar cantidades de cosas. “Pero podemos seguir redactando un contrato de locación en dólares, porque el dólar pasa a ser una cosa y lo vamos a referir al valor de una cosa por el art. 1133 del Código. Por ejemplo, podremos referir a la cantidad necesaria de pesos para comprar esa cosa en un mercado determinado en Montevideo” sostiene el abogado Enrique Luis Abatti, presidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).
Actividad Inmobiliaria

El nuevo Código regula el contrato de locación. Unifica el lapso mínimo de renta en dos años para cualquier destino, comercial o personal. Hasta ahora para contratos comerciales es de 3 Años.
El alquiler escalonado o progresivo va a seguir estableciéndose bajo las nuevas leyes, pero “cuando por restricciones cambiarias, el comprador tuviera restricciones en la compraventa –y en una locación-, el locatario tuviera impedimentos para adquirir en la argentina los dólares necesarios para cumplir su obligación, deberá entregar la cantidad de pesos argentinos para que con su venta en el mercado de Montevideo el locador adquiera los dólares adeudados”. Asimismo, se adicionará un recargo del 3 o 4 por ciento en concepto de comisiones y gastos de viáticos que estarán a cargo del locatario.

El alquiler con obligación facultativa del locatario de fijación del precio por tercero, viene a solucionar la mala praxis que hay en muchos contratos que dicen que las partes se reunirán a repactar el alquiler conforme a la cotización de tres inmobiliarias cada 6 meses o una vez por año. “En el nuevo Código Civil y Comercial no existe. O sea, la reformulación del alquiler cada 6 meses o una vez por año se va a poder hacer desde el primer año a partir de la entrada en vigor vigencia. No existirá la prohibición y no habrá ninguna limitación”, sostuvo el Dr. Abatti.
En cuanto a la cláusula de aplicación del alquiler por tercero, que serían las inmobiliarias, el nuevo texto acopia la misma norma: el alquiler mensual será a elección alternativa del locatario conforme al art. 635 y siguientes del Código. Y 30 días antes de finalizar el período referenciado, tendrá que notificarlo por medio fehaciente al locador. Caso contrario, deberá pagar los alquileres ubicados en el escalonamiento.

En relación al alquiler conmutativo, Abbatti señaló que “el precio es determinado cuando las partes fijan en una suma que el comprador debe pagar. Lo positivo es que no va a haber ninguna disposición que establezca que exclusivamente la referencia al valor-producto tiene que ser para alquileres comerciales, es decir, del mismo ramo, y no habrá restricciones, porque entra dentro de los parámetros de la autonomía de la voluntad”, explica el letrado.
A partir de la entrada en vigor, regirá la libertad contractual, prevista en el art. 958. El nuevo Código no establece normas de orden público en la parte de las locaciones y la compraventa, lo cual encierra un peligro porque muchos locatarios van a tratar de introducir cuestiones judiciales donde van a decir “si esto es de orden publico no se puede cambiar”, sentenció el abogado.

El artículo 7 establece la eficacia temporal. Las nuevas leyes supletorias no son aplicables a los contratos en curso de ejecución, salvo las de orden público. Pero en la parte de la locación, no dice qué es norma de orden público y qué es norma supletoria. “Hoy día por ejemplo el plazo máximo de la locación es de 10 años, no podemos hacer uno por 15 porque es de orden público. Pero el nuevo texto no refleja las normas de orden público, lo que va a levar a grandes problemas”, espeta el jurista.
El alquiler constituído por suma determinada y porcentaje de ventas se aplica a las empresas de primerísima línea, como supermercados, ponen un piso y un porcentaje de las ventas y se va a escalonando mensualmente o trimestralmente. Estos métodos siguen vigentes con el nuevo código.

Alquieres e inquilinos
La novedad en materia locativa es el plazo máximo de la locación. La ley vigente no diferencia destinos y tiene un plazo universal de 10 años. La normativa entrante extiende el plazo máximo del contrato a 20 años para el caso habitacional y 50 años para otros destinos. Asimismo, inserta el plazo mínimo. Hoy tenemos 2 años para vivienda y 3 años para los restantes destinos. Con el nuevo Código serán 2 años para cualquier destino.
Se fijan límites al inquilino en cuanto a meses de anticipo y depósito y regula el contrato de locación para aquellas unidades volcadas al alquiler de turistas: actualmente el plazo máximo son 6 meses. Y ahora tendrá un techo de 3 meses.
Otro punto que cambia es la resolución anticipada. No existirá el preaviso de 60 días por parte del locatario. Además, el locatario deberá entregar constancia de los servicios que están a su cargo. También se podrá renegociar el contrato, algo “prácticamente imposible en lo judicial hoy”, según el Dr. Abatti. Con el artículo 1091 de imprevisión se podrá “reaccionar por reajuste del contrato”.
Conjuntos inmobiliarios
Se regulan los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales o empresariales. Además, se establece el requisito de la sujeción a las normas administrativas locales y no podrán negar una admisión ni impedir la libre transición o venta de una propiedad por el hecho de que el comité se oponga.
El Código incorpora el tema de los countries de manera muy amplia a través de la norma del título de Propiedad Horizontal. Introduce la posibilidad del valor disciplinario en el marco de los controles judiciales, que siempre deben estar con una particularidad: hay discusión si aquellos complejos residenciales o emprendimientos que ya tienen estructuradas su organización, porque tiene una norma especial que los obliga a adaptarse al régimen. En aquellos casos que no cumplan las condiciones del régimen, cómo podrá obligar y si es realmente obligatorio o si se trata de derechos adquiridos. Es un tema que se está estudiando y que va a merecer una interpretación.
Bienes de familia
El texto modifica el régimen patrimonial matrimonial: antes o durante el matrimonio se podrá optar por un régimen de comunidad de bienes o de separación. Establece que es necesario el asentimiento conyugal, y es una norma común a ambos regímenes, con lo cual, aunque los cónyuges opten por la separación de bienes, es aplicable el asentimiento conyugal a los casos de disposición de bienes “de los derechos sobre la vivienda familiar y de los muebles indispensables”, explicó María Cecilia de Pratesi, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Es una norma con enormes signos de interrogación. “Abarca no sólo la necesidad del asentimiento para disponer de derechos sobre la vivienda, sino que también comprende los muebles que son indispensables de esta. Hay que tenerlo en cuenta para el acto de disposición de inmuebles, como es la constitución de hipoteca y todo acto que implique transmisión de dominio; y también se comprenden los muebles esenciales e indispensables para la vivienda”, señaló la escribana.
El Código avanza con alguna contradicción. El artículo 457 dice: “En todos los casos que se requiere el asentimiento del cónyuge para el otorgamiento de un acto jurídico debe versar sobre el acto y sus elementos constitutivos”. Es un tema a tener en cuenta porque los elementos constitutivos del acto jurídico en el caso de la compraventa se refiere al precio, el objeto, las comisiones de pagos, son todos los elementos que hacen a la convención, al acuerdo de las partes. Según de Pratesi, “es un error, porque muchas veces el asentimiento se da con anterioridad al inicio de la negociación. Limita la posibilidad de otorgar un asentimiento si una persona se tiene que de viaje por cualquier motivo, tiene que firmar un sentimiento anticipado y todavía ni siquiera tiene comprador. Este tema se tiene que revisar”.
Otro de los límites está el articulo 459 que dice “usted quiere dar asentimiento por poder, no hay ningún problema, no se lo puede dar a su cónyuge. Tiene que buscar a alguien de confianza. Se contradice con el propio Código porque en el artículo 375 se establece que cuando hay que dar poder para asentir solo basta con mencionar el objeto del inmueble” afirmó la escribana a Tiempo Judicial en el seminario que brindó el Instituto de Capacitación Inmobiliaria. 
Incapacidad para contratar entre cónyuges. La nueva normativa no aprueba celebrar entre matrimonios cualquier contrato bajo el régimen de comunidad de bienes. “Es más gravoso que en el sistema actual, que tiene prohibido entre los esposos todo contrato traslativo de dominio, pero no tiene prohibido otro tipo de contratos”, comentó de Pratesi. Acá invierte la regla y dice que todo está prohibido salvo que el contrato especialmente lo prevea.
Uniones convivenciales
Se establece un régimen jurídico para las convivencias. Se crea el Registro de Capacidad de las Personas a los fines de protección del inmueble. “Desde el Colegio pedimos que se inscriban además en los registros inmobiliarios, que es donde se verifica si hay una unión convivencial inscripta”, dijo la titular del colegio de escribanos. El art. 522 introduce el tema del asentimiento conyugal en el caso de que haya unión convivencial inscripta. En este supuesto, se deberá tener asentimiento conyugal para la disposición de derechos de la vivienda y de los muebles indispensables que son parte de ella.
Por último, el nuevo Código Civil y Comercial Unificado elimina la distinción de donaciones de inmuebles a herederos forzosos y donaciones a terceros. Pasan a ser observables todas las donaciones. El texto recoge que las donaciones serán inoficiosas cuando afecten a la legítima de un heredero, que pasa a ser de dos tercios para el caso de los descendientes, y un medio para cónyuges y ascendientes. 
El articulado aclara que cuando la reducción extingue la relación con el legitimario, los derechos legales serán constituidos por el donatario o por sus sucesores. Y el legitimario puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrables. El donatario y el sub adquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo el dinero y perjuicio de la cuota. “Lo grave de esto es que las donaciones hechas bajo el régimen del actual Código Civil, porque el plazo de prescripción de esta acción son 10 años desde la posesión, con lo cual lo mejora”, coindidió de Pratesi.
Fuente Tiempo Judicial

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